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改变供地模式 创造“亩均英雄”——浙江省推广企业投资项目“标准地”试点工作纪略

日期:2018-09-18

2017年9月29日,浙江省德清县成功出让首块“标准地”之后,全省各地陆续出让"标准地"。以绍兴市为例,截至今年6月,全市已公开出让工业投资项目“标准地”52宗、面积1933亩。


所谓“标准地”,就是土地出让时把每块建设用地的规划建设标准、能耗标准、污染排放标准、产业导向标准、单位产出标准等给予明确,带地一起出让。


就是说,企业拿地前,已经知道该地块的使用要求和标准,地块出让后,企业投资项目经发改部门“一窗受理”后,可直接开工建设,不再需要各类审批,让项目以最快速度落地,真正做到开工前“最多跑一次”。项目建成投产后,相关部门按照既定标准与法定条件验收。


为何要做“标准地”



固定资产投资强度≥340万元/亩,土地产出≥600万元/亩,土地税收≥21万元/亩……8月31日,德清县国土资源局门户网站上,一则德清县国土资源局挂牌出让国有建设用地使用权的公告引发人们关注。


据了解,公告的是一块坐落于莫干山高新技术产业开发区环城北路南侧、伟业路东侧占地53.7亩的工业用地。准入行业为计算机、通信和其他电子设备制造业。


该公告发布后,德清县国土资源局相关负责人表示,与以往挂牌出让国有建设用地使用权的公告相比,这个公告的基本情况和规划指标要求中新增加了土地产出、土地税收、单位工业增加值能耗和环境标准等4个指标。“这项改革,与‘最多跑一次’相结合,有利于节约用地。德清的土地越来越少,这样的供地模式能提高土地节约集约利用,倒逼工业企业转型升级。”


为何推出“标准地”?据介绍,工业企业投资项目用地行政审批等环节,耗时费力效率不高,一直为项目投资者诟病。在2017年8月14日召开的省政府全体会议上,浙江省省长袁家军指出,要全面整合和优化企业投资项目“审批流”,努力实现企业投资审批“最多跑一次”。一是建立健全“标准地”制度,从2018年起,全省各地的新增工业用地、商业用地、旅游用地,要带着能耗、环境、建设、亩产等标准进行“招拍挂”,为企业投资项目“最多跑一次”改革奠定基础。二是探索建立企业投资项目发改委(局)一窗受理制度,涉及国土、建设、环保、规划等部门的,由发改委(局)代跑。


作为全省首个企业投资项目承诺制改革试点的德清县,积极推动“标准地”制度和企业投资项目发改委“一窗受理”制度两项试点,通过“标准地”制度实施,与企业投资项目承诺制改革内容相结合,全力聚焦这项投资项目土地供给侧结构性改革,让企业投资项目实现“最多跑一次”。


如何监管“标准地”


“标准地”是新事物,在探索“标准地”试点过程中,德清也是“摸着石头过河”。


根据省委、省政府的部署要求,德清县出台了《德清县“标准地”试点实施方案》,从顶层设计上确定了“标准地”模式,即“事先做评价、事前定标准、事中作承诺、事后强监管”。


事先作评价。在莫干山高新区、德清工业园、镇工业功能区、特色小镇等符合规划的区域内,全面实施区域能评、区域规划环评、涉水影响评价、矿产压覆和地质灾害等区域评价,完善区域负面清单,为“标准地”落地提供坚实基础。


事前定标准。结合《浙江省工业等项目建设用地控制指标(2014)》和德清县实际,建立工业类、仓储类、研发总部类和商服类项目用地“标准地”指导性控制指标体系,并实行动态调整。根据实际情况,探索设置技术、人才、品牌等软性投资指标。


事中作承诺。“标准地”出让后,项目业主与高新区、镇(街道)签订“标准地”使用协议,承诺按约兑现指标,明确违约责任,并按规定办理不动产权登记。实行企业投资项目发改委“一窗服务”。鼓励企业取得“标准地”后参与投资项目承诺制改革,进一步加速项目开工落地。


事后强监管。项目竣工后,由德清县国土资源局牵头,会同德清县住建(规划)局、发改委、经信委等单位,根据容积率、固定资产投资强度等相关指标进行竣工核验。竣工核验合格的,办理不动产权证变更登记,并注明达产复核的期限;未通过竣工核验的,由相关主管部门责令其限期整改。项目投产后,在约定期限内,由德清县发改委、经信委牵头,会同县环保局、财政局等单位,根据能耗标准、环境标准和亩均税收等指标进行达产复核。通过复核的,办理不动产权证变更登记;未通过复核的,责令其限期整改。同时,根据竣工核验、达产复核情况按约定予以奖惩。


此外,德清县完善信用联合奖惩制度。加快完善以信用为核心的事中事后监管体系,将使用“标准地”的守信和失信市场主体纳入公共信用监管体系,并与投资项目在线审批监管平台对接。对如期履约、信用良好的企业,采取绿色通道等便利服务措施,加大政策支持力度;对未通过达产复核、违约失信的企业,实行从严审核、重点监管。


在出台《德清县“标准地”试点实施方案》的基础上,德清县还拟定了《德清县工业、仓储项目“标准地”管理实施细则》和《德清县工业、仓储项目“标准地”使用协议》等配套制度。


哪些土地可作为“标准地”?德清县明确“标准地”的适用范围:德清县高新区、工业园区、工业集中区和特色小镇内新增的工业项目用地、仓储类用地、标准厂房与研发总部类用地。


德清县深入推进区域评价制度,在德清县高新区、工业园区、工业集中区和特色小镇,全面推进实施区域能评、区域环评、水土保持、矿产压覆和地质灾害等区域评价、联合评价、多评合一模式,完善区域负面清单,实行行业分类差异化管理,为“标准地”试点提供坚实基础。


德清县建立“标准地”出让控制性指标体系。根据行业分类,明确建设规划、能耗、环境和亩产税收等建设用地控制性指标,作为“标准地”出让的控制性条件。


德清县还明确了“标准地”使用履约责任。“标准地”完成出让后,使用权人在与德清县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》的同时,还需与相关单位或部门签订《使用协议》,对建设规划、能耗标准、环境标准和亩均税收等指标,根据土地出让前确定的标准进行约定,明确达产复核的期限与要求,并就违约责任进行约定。


“标准地”出让后,要对建设项目进行竣工验收和达产复核。德清县的《实施细则》明确,竣工验收是指项目竣工后,由项目业主按约定提出申请,县国土局会同县建设(规划)局对该项目的基本建设情况进行验收;达产验收是指已通过竣工验收的工业项目初始运行期届满后,对项目投资主体是否达到《使用协议》的约定进行复核。


《实施细则》明确,“标准地”项目验收分为竣工验收和达产验收两个阶段,先进行竣工验收,竣工验收通过后,方可进行达产验收。


对于验收结果处置,德清县明确规定,对竣工验收合格的,项目业主凭《工业项目“标准地”竣工验收意见书》申请办理不动产变更登记。县国土资源局在变更后的不动产权证书上注明达产复核的期限。经验收不合格,责令其限期整改。达产复核合格的,项目业主凭《工业项目“标准地”达产复核意见书》申请办理不动产变更登记。经验收不合格,责令其限期整改。经整改后仍不能通过达产验收的,按违约责任处理。


浙江跨入“标准地”时代


今年以来,浙江各地纷纷出台“标准地”试点政策,推出“标准地”的频率明显加快。“标准地”制度将创造“亩均英雄”。


5月29日,台州市椒江洪家街道的一块20亩土地在浙江省土地使用权网上交易系统挂牌出让,这是椒江区经过精细化打磨推出的首宗工业项目“标准地”。


椒江区相关部门负责人表示,椒江‘标准地’的出让重点面向医药健康、缝制设备、智能马桶三个千亿产业和电子信息、汽车零配件、农用机械三个百亿产业组成的“三千三百”产业集群,重点支持优质企业重大项目加快落地,助推椒江高质量发展。


在“标准地”出让中,椒江区突出地块控制性指标中“亩产效益”、“单位指标”导向,制定了规划条件、固定资产投资强度、能耗标准、环境标准、土地产出、亩均税收、亩均增加值、全员劳动生产率和R&D支出比等9个主要指标,构建具有椒江特色的“1+9”指标体系。


同时,椒江区明确出让地块9个主要控制性指标不仅要高于全区同行业同期平均水平,甚至要超过“省标”。据了解,以专用设备制造业为例,浙江省的标准为,固定资产投资强度每亩不低于270万元、亩均税收不低于19.2万元、亩均增加值不低于110.5万元。椒江“标准地”的标准为固定资产强度每亩不低于450万元,是全省的1.6倍;亩均税收不低于45万元,是全省的2.3倍,亩均增加值不低于150万元,是全省的1.3倍。


6月5日,绍兴市政府出台了《关于开展企业投资项目“标准地”制度试点工作的指导意见》。根据《意见》,绍兴将在今年底前,在全市省级以上开发区(园区)、 特色小镇等重点区域开展工业企业投资项目“标准地”出让制度试点,实施比例确保达到全年新批工业用地的30%以上。2019年底前,全面实行工业企业投资项目“标准地”出让制度。


绍兴市的“标准地”制度明确,“新增建设用地主要用于保障战略性新兴产业、先进装备制造业以及列入省重大产业项目的用地需求,原则上停止向一般性传统行业项目提供新增建设用地,促使土地资源向高效、集约产业优先配置。”同时,设定了“12345”的“标准地”门槛:“要求工业项目容积率不得低于1.2;亩产税收30万元以上;固定资产投资强度每亩达到400万元以上,亩均产值达到500万元以上”等一系列指导性控制指标。


从7月1日起实施的《宁波市企业投资项目“最多跑一次、最多100天”改革实施方案》《推进“标准地+承诺制”改革的实施意见》明确,一般工业项目审批承诺时间由改革前的91个工作日缩短至59个自然日;一般房产项目审批承诺时间由改革前的137个工作日缩短至95个自然日。


据了解,宁波市此次改革按照“减事项、减时间、减材料、减费用”的路径,坚持“技术+制度”双轮驱动,全面优化企业投资项目审批流程,实现以工业类和房产类等为重点的一般企业投资项目开工前审批“最多100天”。在土地出让阶段、立项用地规划许可阶段、工程建设许可阶段和施工许可阶段,通过采取取消审批、合并审批、同步审批、优化审批、提前介入、压缩时限、优化中介和市政公用服务等七大类29项操作性强、力度大的改革举措,优化审批流程图,确保可操作、可复制、可推广。对已由前道程序进行相同审查、审批的内容,后续不再进行重复审查,直接取消该审查事项;对现行分为前后几个审批事项,存在前置关系,但审批职能在一个系统或部门的,部分事项合并为一个事项同步办理;对符合项目建设要求,能够实行同步办理的事项,不再设置前后置关系,大幅度提前开工时间。大幅度压缩审批时限,在原对外承诺时限的基础上,压缩30%以上。


此外,宁波市大力推行“标准地+承诺制”改革,以奉化区、余姚市、象山县三地为改革试点,鼓励企业在取得“标准地”后积极参与承诺制改革。深化实施联合踏勘、联合验收、联合测绘、分段审批、建筑工程竣工测验合一改革。创新实施“桩基先行”、重要地段、重要建筑带规划设计方案竞拍土地等。


作为“标准地”的发源地,德清县不遗余力地深化“标准地”试点。县相关部门负责人表示,过去企业主拿地更多的是考虑竣工投产后产出多少收益,亩税收、环境能耗等考虑得不多。现在,通过倒逼机制,使企业拿地也要“量入为出、适度消费”,推动企业“提档升级”,增加亩均税收。


“标准地”从工业用地向商服用地延伸。1月底,德清县挂牌出让浙江首宗商业“标准地”,该地块位于舞阳街道,面积8726平方米,企业竞拍获得“标准地”后,经县发改委“一窗受理”,就可以直接开工建设。


3月16日,德清县在深圳举行“标准地”推介会。这次德清推介的智能生态城800亩“标准地”,是目前该县区位条件最好、生态环境最佳、发展潜力最大的待开发板块。德清县政府主要负责人在推介会上表示,此次带着“标准地”到深圳,不仅是为了推介智能生态城产业综合体项目,更是为了将浙江省的特色小镇、“最多跑一次”和“标准地”等制度创新成果对接深圳科技、产业创新成果。


据了解,到5月底,德清县累计成交“标准地”11宗、面积1200多亩,范围已经从最初的工业用地向商服、仓储用地扩展,从省级以上高新区向县级工业园、镇工业功能区延伸。企业投资项目开工前办事平均少跑12个窗口,环评编制从40天减为3天,仅环评、能评、水影响评价等三项制度性交易成本合计降低95%。


今年5月,浙江省政府办公厅印发《深化企业投资项目“最多跑一次”改革优化营商环境2018年实施方案》。《方案》明确,推广企业投资项目“标准地”试点。全面推广实施对标竞价的“标准地”制度,年底前各地新批工业用地的30% 按照“标准地”制度供地。


借助“最多跑一次”的改革春风,浙江的“标准地”如雨后春笋。探索节约集约用地新路子,浙江正在推动高质量发展,打造节约高效绿色的“示范田”。

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